Prowadzimy działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Posiadamy nieruchomość mieszkalną, która nie stanowiła środku trwałego w spółce. W lipcu 2019 r. podpisaliśmy przedwstępną umowę sprzedaży i na jej podstawie otrzymaliśmy zadatek. Pozostała kwota, czyli cena sprzedaży pomniejszona o zadatek zostanie opłacona dopiero przy zawarciu aktu notarialnego (wrzesień 2019 r.), przekazanie tej nieruchomości odbiorcy nastąpi do końca listopada 2019 r. Kiedy należy rozpoznać przychód ze sprzedaży nieruchomości ?
Zgodnie z art. 12 ust. 3a Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych:
Za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3g oraz 3j-3m, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
- wystawienia faktury albo
- uregulowania należności.
Przytoczone ust. 3c-3g oraz 3j-3m nie mają zastosowania w tej sytuacji.
Należy jednak też odnieść się do Kodeksu cywilnego, który reguluje moment przeniesienia właśności na nabywcę. Z art. 155 §1 wynika, że:
Umowa sprzedaży (…) nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z art. 158 Kodeksu cywilnego natomiast:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
W związku z tym, podatkowo należy uznać, że przychód ze sprzedaży nieruchomości należy rozpoznać w dacie podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność na odbiorcę. W przytoczonym przypadku będzie to miesiąc wrzesień 2019 r.
Co istotne, przychód nie powstanie w momencie podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży ani w momencie faktycznego przekazania nieruchomości odbiorcy.
Otrzymany przez spółkę wcześniej zadatek w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie stanowi przychodu podatkowego (art. 12 ust. 4 pkt 1).
Jestem księgowym z kilkuletnim doświadczeniem w zawodzie i głównym redaktorem na KsiegujZNami.pl. Postanowiłem dzielić się w Internecie swoją wiedzą z zakresu rachunkowości, by ułatwić życie innym.
Posiadam certyfikat specjalisty ds. rachunkowości wydany przez Stowarzyszenie Księgowych w Polsce
